De l'équilibre financier au rendement socio-écologique global : repenser le bilan d'aménagement pour transformer la fabrique urbaine

Comment faire évoluer les outils d'évaluation des opérations d'aménagement pour intégrer pleinement les enjeux écologiques et sociaux ? La SCET et ses partenaires explorent les limites du modèle actuel, fondé sur l'équilibre financier à court terme, et présentent les pistes d'un bilan d'aménagement élargi, capable de mesurer le rendement socio-écologique global des projets. Un projet de recherche collaboratif est engagé pour expérimenter et consolider cette nouvelle approche.

Un modèle à bout de souffle

Le modèle d’aménagement urbain dont nous avons hérité montre aujourd’hui ses limites. Longtemps moteur du développement économique, il s’est aussi révélé prédateur : consommateur d’espace, de ressources et souvent déconnecté des impératifs écologiques.
 
Mais le sillon qu’il a creusé continue d’influencer nos pratiques : qu’il s’agisse de l’économie de l’aménagement ou du calcul de la rémunération des opérateurs, le modèle de développement s’est construit sur un principe d’accès au foncier à bas coût, et de ce fait favorisant la croissance urbaine plutôt que son renouvellement. 

Souvent, c’est la capacité à générer du droit à construire qui dicte la nature et l’ambition des projets. Le cas du calcul de la rémunération de l’aménageur est particulièrement éclairant : indexé sur le volume de travaux ou d’acquisitions foncières, il n’encourage pas a priori la recherche de sobriété. 
Pourtant il n’est pas question de renoncer à l’aménagement. Plus que jamais nous avons besoin d’une action urbaine forte pour assurer le (re)développement économique, traiter le mal-logement, adapter nos villes aux changements climatiques… - et la logique d’inaction pourrait même s’avérer plus coûteuse que la transformation de nos modes de faire[1].

Alors comment réorienter nos pratiques en profondeur ? 

Réinventer la logique de valeur

Changer de modèle suppose de repenser la manière dont nous définissons la valeur d’un projet d’aménagement. Comme un grand nombre de professionnels de l’aménagement et de chercheurs[2], nous sommes convaincus que la clé du changement réside dans la manière dont nous structurons la chaîne de valeur de l’aménagement. Les bilans économiques ne sont pas neutres : ils conditionnent la nature des projets et, in fine, la façon dont nous fabriquons la ville. 

Introduire les enjeux socio-environnementaux dans les bilans d’aménagement est nécessaire, non pas pour tout rapporter à la seule considération financière, mais bien pour faire en sorte que ces questions comptent dans les choix politiques de projet, et pour rendre leurs effets comparables à d’autres (unité commune). 

Faire entrer le long terme dans la décision

Les collectivités font face à des dilemmes de plus en plus fréquents : faut-il construire sur un foncier menacé par la montée des eaux ? Comment justifier la transformation d’un terrain constructible en parc urbain ? Introduire une lecture en coût global, intégrant les effets à long terme (risques, santé, attractivité, bien-être), permet de dépasser la logique du court terme et d’évaluer plus justement les choix d’aménagement.

Vers un bilan d’aménagement augmenté, en capacité de transformer les pratiques 

Ces dernières années, les travaux de recherche sur le sujet se sont intensifiés : clarification de la méthodologie de l’évaluation socio-économique[3] et développement d’outils opérationnels appliqués à l’aménagement[4], outils fondés sur la comptabilité carbone[5], bilan coloré[6], bilan de transition foncière[7] etc. Il s’agit pour la plupart d’outils connexes au bilan d’aménagement, dont les métriques ne sont pas toujours comparables avec celles de l’investissement financier, mais qui participent déjà à réinterroger en profondeur les pratiques.  

La démarche engagée avec nos partenaires vise à s’inscrire dans cette dynamique, et en rebouclant sur la fabrique urbaine elle-même : plutôt qu’un outil calculatoire ex post, il s’agit de repenser la matrice du bilan d’aménagement elle-même en y intégrant une analyse plus large des effets induits (écologiques, mais également économiques et sociaux). 

Transformer la pratique de l’aménagement, c’est accepter de comparer différents scénarios – y compris celui d’une redirection profonde[8] – à l’aune de leur rendement socio-écologique global, et non plus seulement de leur équilibre financier. L’objectif est de replacer l’intérêt général au cœur de la conception urbaine, de rendre visibles les effets cachés des projets - qu’ils soient positifs ou négatifs - et de mesurer le rapport entre les efforts consentis et les bénéfices collectifs réels sur l’environnement, sur la santé et le bien-être, sur l’emploi, sur l’économie locale etc.
L’objectif est de compter autrement pour aider à décider autrement. C’est en transformant la manière dont on évalue et valorise les effets des projets que l’on pourra réellement réconcilier économie, écologie et intérêt général.

Projet de R&D collaborative ayant pour ambition d’instaurer une nouvelle métrique de l’économie de l’aménagement

Si la nécessité de faire évoluer les outils d’évaluation de l’aménagement est aujourd’hui largement partagée, leur transformation en cadres de référence opérationnels reste un défi majeur. 

Dans cette perspective, un travail de recherche est engagé autour de l’hypothèse d’un bilan d’aménagement élargi, intégrant de manière structurée les effets socio-économiques et environnementaux des projets. L’objectif est de dépasser une lecture strictement financière pour apprécier le rendement socio-écologique global des opérations pour rendre comparables différents scénarios d’aménagement – y compris ceux fondés sur la sobriété, la renaturation ou la transformation de l’existant.

Toutefois, pour qu’une telle approche puisse gagner en robustesse et en crédibilité opérationnelle, elle doit être éprouvée collectivement. Cela suppose de croiser les regards, de confronter les méthodes et de tester les hypothèses sur une diversité de contextes territoriaux.

C’est dans cet esprit qu’un travail de recherche collaboratif s’engage. Il viserait notamment à :
•    Expérimenter la méthode sur des cas réels et diversifiés ;
•    Discuter et consolider les choix méthodologiques de valorisation des effets induits ;
•    Analyser les conditions d’appropriation de ces outils par les collectivités et les opérateurs ;
•    Contribuer, à terme, à la formalisation de référentiels partagés.

L’ambition n’est pas de produire un outil supplémentaire mais d’améliorer les cadres d’analyse qui structurent aujourd’hui l’économie de l’aménagement. C’est pourquoi, la recherche partenariale apparaît comme le principal levier pour transformer durablement les pratiques, en replaçant l’intérêt général, le long terme et les effets réels des projets au cœur de la décision publique.  

[1]Voir le rapport de la Cours des Comptes, « La transition écologique », 16 septembre 2025.
[2]Voir les travaux de Ibicity notamment. Isabelle Baraud-Serfaty, « Faut-il croire les bilans d’aménagement ?’ » Article Ibicity, 8 novembre 2022.
[3]Haut-Commissariat au Plan, France Stratégie, guide méthodologique 2018.
[4]Bénéfriche Ademe
[5]Boussole Carbone par Zefco, UrbanPrint par l’Ademe, le CSTB et Efficacity, EuroCO2 par AMOès et Une Autre Ville etc.
[6]Outil développé par le PUCA – Quelle écologisation pour des modèles d’aménagement en question ? Agnès Bastin, Magalie Castex, Daniel Florentin, Collection « Recherche » n°246, Juin 2025
[7]Outil développé par l’Institut de la Transition Foncière
[8]Voir la série d’articles de Alexandre Monnin, « Renoncer pour rediriger : ce que nous apprennent les territoires » Blog Regard(s) d'expert(s), Caisse des Dépôts, mai 2025, URL : https://www.caissedesdepots.fr/eclairage/blog/articles/renoncer-pour-rediriger-ce-que-nous-apprennent-les-territoires