Les enjeux du logement accompagné

Le logement accompagné ne répond pas à une définition arrêtée ni à un concept juridique précis. Pour l’Union professionnelle du logement accompagné (Unafo), ce terme englobe notamment les dispositifs suivants : les résidences sociales, les pensions de familles, les foyers de travailleurs migrants, les foyers de jeunes travailleurs.

De plus, les acteurs du secteur peuvent adopter des positionnements très différents.  Le secteur est dominé par Adoma[1] qui se concentre sur la résidence sociale à grande échelle (on en comptait 414, pour 44 836 logements, en juillet 2021). D’autres opérateurs, comme l’association Parme[2] ont un regard particulier sur les parcours professionnels, et en l'espèce sur la mobilité des cheminots. D’autres acteurs encore vont se positionner sur les travailleurs saisonniers. Mais le cœur de métier reste quand même un hébergement avec une dimension d’accompagnement, de la réactivité, des logements meublés, comme la résidence sociale et la pension de famille. Selon les dispositifs, on verra des opérations plus ou moins petites avec un degré d’accompagnement plus ou moins fort, sans forcément de sortie planifiée comme dans la pension de famille.

Effet ciseau

Parmi les grands enjeux du secteur se pose celui du modèle économique. Les acteurs du logement accompagné subissent une double peine. D’un côté, ils font face à la croissance de leurs coûts importante : des montages d’opérations complexes à cause de l’inflation, de l’augmentation des coûts des matériaux, des coûts de gestion qui explosent (énergies). De l’autre, ils perçoivent des redevances de la part des résidents, et non pas des loyers, qui intègrent les charges de type gaz, fluides, eau. Or, ces ressources ont connu une augmentation bien supérieure à l’inflation. Sachant que la redevance est indexée sur l’indice de révision des loyers, lui-même inférieur à l’inflation. » L’effet ciseau est donc beaucoup plus sensible pour les gestionnaires de résidences sociales que pour les bailleurs sociaux.

Le modèle économique d’une résidence sociale repose sur trois pans : l’investissement immobilier, la gestion-maintenance immobilière et la gestion locative sociale. Les acteurs doivent faire en sorte de trouver un équilibre entre les deux premiers, sachant qu’une partie des crédits alloués à la gestion locative sociale est parfois fléchée par l’Etat local vers d’autres dépenses comme les nuitées hôtelières – dévolues aux les plus démunis – ce qui a pour effet de réduire les fonds attendus. L’enjeu du modèle économique et des ressources mises à disposition est donc patent.

Un pilotage plus fin

Cette donne peut se complexifier davantage dans le cas, récurrent, de structures pratiquant aussi des activités dans le médico-social, la gestion d’équipements publics, l’accompagnement de jeunes, le retour à l’emploi. Elles ne font rarement que du logement, donc il leur faut parvenir à compartimenter les activités et à les piloter assez finement pour s’assurer que l’activité de logement accompagné n’est pas grevé par les autres, ou inversement. Sachant que l’on reste dans un secteur avec des structures de petite taille et, ou associative avec des moyens limités.

En revanche, l’un des atouts du secteur est de disposer d’un savoir-faire dans le cadre d’opérations de petite taille, en territoire urbain comme rural, à l’exemple de la Fédération Habitat et Humanisme. Cette capacité de travailler « dans la dentelle », avec un sens de l’innovation et une grande réactivité, les distingue d’opérateurs plus gros et financièrement plus stables.

L’agilité de la pension de famille

Si la convention de partenariat négociée au printemps dernier avec le ministère a fait l’objet d’une levée de bouclier de la part des acteurs du logement, le seul secteur qui n’a pas vu ses crédits diminuer est celui du logement accompagné. Ceci traduit une volonté de l’Etat de continuer à pousser les feux sur ce secteur-là, notamment avec le produit « pension de famille » qui, par sa petite taille et l’accompagnement mis en place, séduit plus facilement les élus.

Reste que le secteur du logement accompagné fait aujourd’hui face à un enjeu de développement de l’offre. Pour ce faire, il lui faut tirer les leçons de la réussite des opérations en pension de famille : proximité, petite taille, accompagnement plus structuré et dimension contractuelle avec l’Etat plus efficace… Un fonctionnement qui pourrait utilement se voir dupliquer sur d’autres modèles touchant d’autres publics tels que les saisonniers ou les personnes en mobilité professionnelle.