Des foncières qui s’intéressent… au foncier : un renouveau dans le paysage de l’aménagement ?

Face aux difficultés de réaliser des projets d’aménagement, les foncières connaissent un regain d’intérêt. Elles semblent notamment constituer une solution pour porter des fonciers difficiles à recycler ou qu’il faut sanctuariser pour du développement économique, du logement abordable, des activités solidaires, etc. Qu’en est-il ? Pour avancer sur cette question, un travail de mise à plat de ce paysage très foisonnant est nécessaire pour décrypter les différentes logiques et motivations.

Les foncières sont longtemps restées à l’écart des réflexions urbaines, intéressant bien davantage le monde de l’immobilier. S’agissant historiquement de structures privées spécialisées dans la détention, la gestion et la valorisation d'immeubles, ce n’est pas véritablement une surprise. Mais le développement récent d’une nouvelle galaxie de foncières change la donne, celles-ci entretenant des liens bien plus évidents avec les enjeux contemporains de l’aménagement urbain. Les « foncières de redynamisation des centres-villes » soutenues par la Banque des Territoires sont un exemple évocateur parmi d’autres. Surtout, elles apparaissent comme des solutions inespérées pour sortir du fameux grippage économique auquel est confronté le monde l’aménagement aujourd’hui.

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Cette démultiplication dans le champ de la ville n’est pas neutre et appelle à une mise à plat des différentes logiques à l’œuvre. En effet, les finalités sont extrêmement diverses, de la foncière cotée qui cherche un couple rendement/risque à la fois attractif et sécurisé pour ses investisseurs, aux foncières solidaires, dont le projet d’utilité sociale prime sur la rentabilité financière. L’exercice de typologisation est une façon de défricher et d’ordonner ce paysage, où paradoxalement, le « foncier » des foncières n’a pas du tout la même consistance dans chacune des configurations. Alors que c’est la « composante immobilière » qui a longtemps été au cœur de l’enjeu d’exploitation, on observe aujourd’hui un déplacement sur la « composante terrain », avec des foncières qui remontent la « chaine de l’aménagement », en se concentrant sur l’acquisition, la détention et l’exploitation de ces terrains. Sans surprise, elles sont issues du monde l’aménagement.

Nous retenons ici une entrée très simple par statut de bailleurs (privé, public/parapublic, solidaire).  C’est un premier filtre qui permet déjà de montrer, à grand trait, la diversité des profils et des logiques d’intervention, et d’interroger les effets sur le modèle économique de l’aménagement.

Les foncières privées : entre logique financière et patrimoniale

Les foncières cotées « classiques » 

Elles sont positionnées sur l’aval de la chaine et poursuivent une stratégie d’investisseur immobilier : Unibail-Rodamcco-Westfield, Klépierre, Gecina, Covivio, Altarea Cogedim… ont parmi les plus fortes capitalisations. Leurs investissements immobiliers (centres commerciaux, logements, résidences gérées…) sont principalement ciblés sur des actifs prime, c’est-à-dire des actifs sûrs qui génèrent un rendement sécurisé (voir Souami et al. 2022).

Par abus de langage, ce sont en quelque sorte des « foncières sans foncier », dans la mesure où elles ne sont pas toujours propriétaires de la terre (en tant que bien-fonds) sur laquelle sont édifiés les immeubles qu’elles exploitent, mais simplement locataires. Par ailleurs, le foncier, pris dans une acception non pas juridique, mais spatiale et urbanistique de « terrain » n’est pas leur objet[1]. 

Les foncières issues d’une stratégie de diversification opérateur

L’exemple de Brownfields est tout autre. A l’origine cet opérateur privé s’est spécialisé sur la dépollution des sols pour les aménager. Après s’être positionné à l’amont de la chaine, Brownfield a poursuivi sa stratégie de diversification cette fois à l’aval, avec la création de deux foncières avec des vocations spécifiques : la Foncière des générations, concentrée sur la détention de résidences seniors, étudiantes, de coliving ou hospitels ; la foncière des industries, qui investit dans les EcoParcs d’activités développés.

Si l’on se réfère à nos travaux antérieurs (Souami et al.), on peut dire que les objectifs recherchés sont : la sécurisation, la sécurisation, la sécurisation ! De façon moins prosaïque, il s’agit de sécuriser le « sourcing » foncier dans un contexte de raréfaction des gisements, de lisser les risques et les coûts sur toute la chaine dans un contexte d’incertitudes et enfin, d’obtenir des rendements réguliers et sécurisés sur le long terme, pour répondre aux attentes des investisseurs qui abondent les fonds successifs.

Les foncières issues de stratégie patrimoniale d’opérateurs grands propriétaires fonciers

Les exemples sont nombreux : citons La poste qui a créé sa foncière immobilière Poste Immo au début des années 2000, devenue plus récemment La Poste Immobilier (« foncière verte »), RATP Real Estate, SNCF immo… Elles émergent dans un contexte de sobriété foncière, où le foncier devient un actif de moins en moins dormant dans leurs bilans. Il se « révèle » à ces opérateurs qui adoptent une stratégie patrimoniale, au sens d’organiser dans la durée la gestion de ce patrimoine, en faisant des arbitrages. Cela concerne notamment les actifs obsolètes ou délaissés, en fonction des perspectives de valorisation qu’ils présentent ou non (Delépine). Ils peuvent s’inscrire dans une dynamique d’accompagnement des territoires et par conséquent influer sur l’aménagement.

Foncières publique et parapublique : au service des politiques publiques

Du coté des collectivités, chaque échelon territorial s’est emparé de ce levier que constituent les foncières, dont les motivations répondent à des objectifs de politiques publiques : produire du logement durablement abordable, favoriser l’implantation d’activités économiques, de commerces, etc. En toile de fond, on retrouve un objectif commun, qui consiste à sortir le foncier des logiques de marché qui encouragent des surenchères inflationnistes entre acquéreurs et de le sanctuariser dans ces structures. Ce portage de long terme nécessite évidemment des fonds importants, en particulier en secteur tendu, ce qui expliquent dans bien des cas une capitalisation multi-acteurs.

Les foncières parapubliques émanant d’opérateurs fonciers

L’EPFIF a créée en 2014 avec la SEM Plaine Commune développement, la Foncière commune avec une logique d’acquisition par anticipation de biens occupés destinés à changer d’usage afin de sanctuariser les prix à leur valeur actuelle pour limiter les effets spéculatifs et contenir les prix. En 2019, l’EPFIF avec la Caisse des Dépôts créée la foncière publique d’Île-de-France, sur un modèle proche et cible les fonciers économiques à proximité des gares du GPE. Elle fait le portage foncier de long terme pour le compte des collectivités en attente de projet.

Les foncières émanant d’opérateurs de l’économie mixte (SEM d’aménagement) 

De nombreuses SEM ont créé des foncières, comme Sequano (aménageur de la Seine-Saint-Denis) avec Séquano patrimoine, foncière de portage de rez-de-chaussée actifs. Elle recherche une diversification de ses activités dans un contexte devenu beaucoup plus concurrentiel pour les SEM (Idt et al.) pour lui assurer un rendement régulier et également pérenniser les investissements là où elle est intervenue comme aménageur.
Enfin, citons TerraEco, emblématique d’une foncière publique positionnée sur le « foncier-terrain à aménager », ce qui est moins fréquent. Créée fin 2024 par GPA et la Banque des territoires, elle vise à acquérir et porter à long terme du foncier économique en Île de France, qu’elle met à disposition d’entreprises via des baux à construction de très longue durée. L’objectif est de sécuriser la vocation productive et limiter la spéculation. Les terrains sont concentrés au sein d’une seule et même opération, le parc d’activité Aerolians Paris.

Foncières solidaires : pour contrer les logiques spéculatives et proposer des loyers abordables

Les foncières solidaires sont une sous-catégorie à part entière, composée de très nombreuses entités. Indiquons simplement la philosophie générale :  elles visent – aussi – à soustraire une partie du foncier à la logique spéculative, pour le mettre durablement au service d’usages d’utilité sociale et alternatifs (logement, ESS, art/culture, commerces, agriculture…). La particularité est à la fois de proposer des loyers modérés et une rentabilité volontairement limitée, mais pérenne pour l’organisme, ainsi que de s’ancrer durablement dans les principes de l’économie sociale et solidaire (ESS) grâce à leurs statuts d’organismes coopératifs (Cottet F., 2024). C’est toute la difficulté de ces structures, dont le modèle économique est particulièrement fragile. Elles se financent de différentes manières : par levées de fonds citoyennes, des partenariats institutionnels ou avec des opérateurs, etc. mais restent exposées à un certain nombre de freins structurels (ibid.).

Ce paysage principalement illustré à partir du contexte francilien montre que les nouvelles générations de foncières agissent plus près des préoccupations des territoires. Le foncier ressort clairement comme l’actif stratégique au cœur de ces montages, qui justifie de le conserver plutôt que de le céder, dans un contexte de sobriété foncière. Cela renouvelle les formes de régulation, avec une volonté marquée de reprendre la main, du côté public et parapublic, et d’agir pour le compte des territoires. Pour le champ solidaire, il s’agit aussi d’apporter une alternative à l’inabordabilité des marchés. C’est davantage une logique d’optimisation patrimoniale qui guide les opérateurs grands propriétaires fonciers. 

Avec les « foncières-terrain », l’aménagement prend une autre dimension, c’est-à-dire qu’il ne s’agit plus d’une étape ponctuelle – certes longue – de mise en œuvre opérationnelle d’un projet, mais d’un aménagement vu comme un processus continu.

Là où le bât blesse, c’est que le modèle des foncières, quel qu’il soit, est nécessairement gourmand en capitaux, ce qui peut le rendre assez fragile. Beaucoup d’opérateurs (aménageurs, EPF) se sont lancés dans des simulations visant à modéliser des structures de portage foncier de long terme et ont renoncé. Avec ces mécanismes, on déplace les équilibres grâce à un lissage dans le temps, mais on ne change pas fondamentalement le modèle !