La transformation des entrées de ville s’accélère : cap sur les projets

Longtemps décriées comme le visage d'une périphérie sans qualité, les entrées de villes commerciales deviennent des terrains de projet. La deuxième édition du Baromètre des entrées de ville commerciales en France réalisée par le groupe SCET – HTC et Icade poursuit l’auscultation de ces territoires des marges. Après un premier volet de diagnostic, cette nouvelle publication montre un mouvement de fond, porté par le ZAN, la crise du logement et la vacance commerciale. Elle met en lumière 437 projets de transformation dans tous les types de territoires. Qui lance ces projets, quels freins rencontrent-ils, et comment passer à l’action ? Eclairage.

Le baromètre recense 437 projets de transformation couvrant un total de 8 606 hectares. Le sujet revient au premier plan pour les élus locaux engagés dans la première année de ce nouveau mandat :  93% d’entre eux considèrent désormais ces espaces comme stratégiques. 

Le baromètre recense 437 projets de transformation couvrant un total de 8 606 hectares. Le sujet revient au premier plan pour les élus locaux engagés dans la première année de ce nouveau mandat :  93% d’entre eux considèrent désormais ces espaces comme stratégiques. 

Comme le souligne Olivia Grégoire, ancienne ministre ayant participé au lancement de ces grandes rénovations et députée de Paris : « Elles sont devenues ce qu’elles auraient toujours dû être : un espace de projet, au service du logement, de l’activité économique et de la qualité de vie de nos concitoyens. »

Les projets concernent d’abord des sites de taille modeste : une opération sur deux porte sur une entrée de ville de mois de trois hectares. À l’autre extrémité, 27% des projets concernent des terrains de plus de 15 hectares, révélant aussi l’existence de grands secteurs de recomposition.

Les métropoles et les grandes agglomérations apparaissent particulièrement actives : sept projets sur six se situent dans des territoires urbains. La répartition des 437 opérations identifiées est relativement homogène d’une région à l’autre, avec toutefois une concentration en Ile-de-France, en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine.

Du côté des emprises foncières, les plus importantes se trouvent en Provence Alpes-Côte d’Azur, en Centre-Val de Loire et en Nouvelle-Aquitaine.

Le privé le plus souvent : les acteurs privés portent 65% des opérations recensées, soit sept projets sur dix, contre 35% pour les collectivités territoriales et les opérateurs publics. 

Trois principaux déclencheurs du projet ressortent du baromètre : l’identification d’une opportunité foncière, citée dans 24% des cas, la localisation stratégique du site, à 21% et une initiative privée, à 19%.

L’obsolescence des sites constitue également un moteur significatif pour les élus, dans 15% des cas : bâtiments vieillissants, organisations commerciales inadaptés, vastes parkings minéralisés ou perte d’attractivité créent les conditions d’une remise à plat.

Les transformations visent avant tout à renforcer l’attractivité commerciale des secteurs concernés ou à produire du logement. Pour les élus, il s’agit d’abord de redynamiser leur commune, alors que la vacance commerciale touche désormais une grande part des territoires.

Ces espaces pourraient aussi contribuer à résoudre la crise du logement. 83 % des élus estiment que la transformation des en¬trées de ville commerciales en quartiers mixtes peut y apporter une réponse, au moins partielle. Un constat partagé par 64% des Français interrogés dans le cadre d’un sondage Ipsos pour Icade. 54,8% des élus interrogés estiment d’ailleurs que le commerce de périphérie va se transformer et se réinventer au cours des cinq à dix prochaines années.

Quels obstacles freinent la transformation ? Ils restent nombreux. Un élu sur deux cite la contrainte financière comme un obstacle majeur, tandis que quatre sur dix mettent en avant la complexité réglementaire.

Le baromètre formule six recommandations pour accélérer la transformation des entrées de ville commerciales.

1. Réaliser un état des lieux précis, assorti d’une vision prospective à l’horizon 2050, afin de construire des scénarios à moyen et long termes et de prioriser l’intervention publique sur les sites les plus stratégiques.
2. Mettre en place un observatoire commercial, immobilier et foncier permanent, pour suivre les évolutions du territoire dans la durée et mieux éclairer la décision publique.
3. Inscrire les projets dans les documents de planification, en lien avec la stratégie territoriale globale. L’enjeu est notamment de disposer d’un PLUi suffisamment évolutif pour accompagner l’opérationnalité des projets.
4. Installer une instance de dialogue permanente entre collectivités, propriétaires fonciers et exploitants, afin de faire émerger des intérêts communs et de faciliter le montage d’opérations.
5. Engager un plan-guide pour chaque entrée de ville commerciale. Ces documents doivent être ancrés dans les réalités du site, phasés, adaptables et attentifs aux équilibres économiques. Ils peuvent notamment prioriser la transformation d’îlots démonstrateurs.
6. Structurer une ingénierie de projet adaptée à chaque territoire, en mobilisant des compétences techniques, juridiques, financières et foncières. Le baromètre invite également à expérimenter rapidement, à tester de nouveaux usages et à identifier un tiers de confiance capable de piloter une démarche multiacteurs.

Pour Élodie Jacquier-Laforge, directrice générale d’Intercommunalités de France, «l’avenir des entrées d’agglomération commerciales repose sur une stratégie durable et coordonnée. Les intercommunalités, par leur vision à l’échelle du bassin de vie, sont des acteurs clés pour porter des politiques publiques ambitieuses, capables de concilier sobriété foncière, transition écologique, réindustrialisation et cohésion territoriale ».