Le bureau, vecteur de transition

L’immobilier de bureau traverse une profonde mutation entre télétravail, vacance immobilière et rénovation énergétique. Le dernier livre blanc « Le bureau à l’ère des transitions » du groupe SCET – HTC revient sur son rôle économique et social et propose des pistes pour accompagner sa transformation.

Depuis la crise sanitaire, « aller au bureau » a perdu une partie de son évidence. Le développement du télétravail et des organisations hybrides ont changé les habitudes des salariés, tandis que certaines entreprises réduisent leurs surfaces. Dans plusieurs marchés immobiliers, la vacance progresse – en Île-de-France, le stock disponible a atteint début 2026 le record de 6,4 millions de m², soit 11 % de vacance – et les immeubles vieillissants peinent à trouver preneur. 
La tentation est alors grande de considérer les bureaux comme un parc surdimensionné, dont une partie pourrait être convertie en logements. Le livre blanc propose une lecture différente : le bureau reste une infrastructure essentielle à l’économie française, dont la transformation engage l’avenir des villes. 

Plus de huit millions de salariés occupent un emploi de bureau, soit environ 30% des emplois du pays. Le parc immobilier correspondant représente 173 millions de mètres carrés. Près de 70% de ces surfaces se trouvent hors d’Île-de-France, ce qui rappelle que l’immobilier tertiaire constitue un enjeu pour les métropoles régionales autant que pour la capitale. Il accueille des activités de conception, de recherche, de gestion, de décision dont dépend une forte part de la création de valeur. 

À l’échelle d’un quartier, la présence des salariés fait vivre les commerces, les restaurants et les services de proximité.  En Île-de-France, deux employés de bureau sur trois consomment à proximité de leur lieu de travail (baromètre Paris Workplace 2023, SFL). Les quartiers tertiaires forment ainsi des écosystèmes dont l’activité dépend aussi des rythmes de fréquentation des bureaux. Une baisse durable du nombre de salariés présents peut se répercuter sur les commerces et les services qui se sont organisés autour d’eux. Cet enjeu dépasse la capitale : les grandes villes régionales comme Lyon, Toulouse, Lille ou encore Bordeaux, se sont ainsi engagées dans une compétition pour attirer les entreprises et leurs emplois. 

Certes, le télétravail a allégé les contraintes liées aux trajets, mais 75% des employés se disant attachés au fait de venir au bureau selon une enquête Ipsos-BVA réalisée en 2025 pour Icade. Le bureau demeure un véritable espace de sociabilité qui structure la vie professionnelle et personnelle, limite la sédentarité et favorise les relations avec ses collègues et sa hiérarchie. Avec une présence au bureau en moyenne à 3,1 jours par semaine, le télétravail transforme parallèlement les attentes des salariés Les entreprises doivent adapter leurs locaux à des usages plus flexibles, avec une attention accrue portée au confort, à la lumière naturelle aux espaces de convivialité et à la possibilité de s’isoler, pour répondre aux besoins des salariés. 

Loin de disparaître, le bureau se recentre sur ce que la technologie ne peut pas remplacer : la coopération humaine et les échanges à forte valeur ajoutée. Une conviction partagée par 89% des dirigeants, qui voient dans le bureau un levier stratégique à l’ère de l’IA. Et cette tendance est encore plus marquée dans les entreprises les plus avancées en la matière, où 85% anticipent un renforcement de son rôle comme lieu de décision et de collaboration.

Le parc immobilier doit aussi faire face à son vieillissement. En Île-de-France, 60% du parc tertiaire a plus de 25 ans, soit environ 35 millions de m² exposés à un risque d’obsolescence. Le recul de la demande (-7 % en Île-de-France en 2025) fragilise les immeubles les moins adaptés aux besoins des entreprises et accentue les enjeux de vacance.

La transformation en logements progresse : 184 000 m² de bureaux ont été autorisés à changer d’usage en Île-de-France en 2024, soit plus du double de la moyenne annuelle des dix années précédentes. Ces opérations restent soumises à des contraintes techniques, économiques et réglementaires. Elles demeurent d’ailleurs marginales : entre 2013 et 2021, elles n’ont représenté que 2 % des permis de construire de logements. Leur pertinence dépend aussi des besoins locaux et des caractéristiques des bâtiments.