L’animation de la vie d’un quartier peut-elle être considérée comme un coût dans un bilan d’aménagement ?

Comment passer du principe de reconnaissance de la dimension sociale dans un programme à sa traduction dans l’organisation économique de l’aménagement ? Cet article apporte un éclairage sur le point de vue d’un aménageur sur les logiques de valorisation associées à une expérimentation sociale autour de l’inclusion dans le cas de D-Side!, une opération de requalification urbaine. Il s’appuie une démarche de recherche-action auprès du groupe EM2C (entreprise à mission) et de sa filiale aménagement Solstice. 

Tester, préfigurer le devenir d’un quartier 100% inclusif 

Le PUP D-Side! signé en 2017 entre la Métropole de Lyon et le groupe privé EM2C est le premier PUP économique de la Métropole en deuxième couronne de Lyon. Il s’étend sur 11 ha de l’ancienne friche industrielle Archémis. Le projet initial prévoit une requalification complète du foncier à l’horizon 2028. 

 Réalisation et implantation des aménagements du projet urbain partenarial de D-Side!

par le groupe EM2C à Décines-Charpieu (Métropole de Lyon)

D-Side! se situe au cœur d’un territoire labelisé « territoire 100% inclusif ». Le modèle économique du projet repose sur plusieurs mécanismes de financement. L’aménageur assure le financement d’environ 70 % des équipements publics, mais aussi des concertations avec les usagers et publics des structures médico-sociales en particulier sur l’accessibilité universelle du quartier. La gouvernance du projet s’appuie sur l’animation du collectif « Objectif Inclusion Décines », qui réunit, au côté de la Métropole de Lyon, de la Ville de Décines-Charpieu et de l’Agence régionale de santé, une dizaine d’acteurs du champ de la santé et des solidarités (parmi lesquels la Fondation OVE ou APF France handicap). Ce collectif participe à la dynamique du territoire et impulse de nouvelles formes de coopération, pour ancrer une démarche inclusive à l’échelle du quartier. L’ambition d’EM2C par ses démarches d’innovation sociale est d’associer la recherche d’un impact social positif au modèle économique de l’aménagement. 

Sur l’opération de D-Side!, le Groupe EM2C se heurte aujourd’hui à la difficulté de valoriser des méthodes innovantes auprès des clients, investisseurs et banques, qui risquent de les percevoir comme hors coût ou hors marché. La question est non seulement de prendre en compte ces démarches innovantes dans le modèle économique de l’aménagement, mais aussi de savoir comment faire dialoguer des régimes de valorisation distincts. 

Repenser les logiques de valorisation 

Dans la continuité des travaux de recherche autour des bilans élargis, un travail a été engagé autour d’un bilan d’aménagement ESG, intégrant notamment les critères sociaux des projets. L’objectif est de dépasser une lecture purement financière pour évaluer la performance sociale d’une opération et apprécier le taux d’effort sur différents scénarios d’usages. 

Un travail de recherche action a été mené pour : 

• caractériser les dimensions sociales d’un projet d’aménagement, autour de cette thématique forte d’inclusion ;
• traduire ces dimensions dans les bilans, en identifiant des lignes de dépenses spécifiques ; 
• analyser les effets à différents niveaux de ces actions (pour l’opération, l’opérateur et le territoire) ;
• formaliser un référentiel d’évaluation, caractériser les impacts sociaux et les monétariser.

L’opération de D-Side! a donné lieu à la construction d’un référentiel opérationnel par les collaborateurs d’EM2C afin d’intégrer l’inclusion dans les projets d’aménagement et de construction. Ce référentiel décline autour de 6 thématiques : l’espace, l’accueil, l’emploi, le logement et l’entreprise, la mobilité et les lieux ressources. 

Les principaux critères différenciant portent sur l’accessibilité universelle (cheminement, signalétique), la qualité des ambiances (acoustique, végétale, lumineuse), ou encore la participation des parties prenantes. Ce référentiel permet de souligner la plus-value et le caractère différenciant d’un tel projet pour le territoire lyonnais, à travers une double traduction à la fois très ciblée sur certains critères sociaux et plus large à l’échelle de la programmation. 

Ce référentiel a permis de décliner les actions en faveur de l’inclusion et les principaux leviers de valorisation identifiés : 

• le renforcement la valeur d’usage (services de proximité et de mobilité) par les aménagements en faveur des mobilités inclusives ; 
• la création de valeur locale (développement local et territorial) par une gouvernance élargie via le Collectif Objectif Inclusion Décines ;
• le renforcement de la valeur sociale (mixité, lien social) par la création d’un tiers-lieu ressource au cœur du quartier.

Ce travail autour des valorisations amène à questionner leur traduction dans un bilan élargi : dans le cas de pratiques vertueuses, qui en supporte son coût et qui sont les bénéficiaires des externalités attendues, comment cela est-il compté ? 

Une première liste des externalités classées au regard de leur impact respectif sur l’opérateur, l’opération, le territoire et de leurs coûts pour l’opérateur EM2C a permis de décrire dans le périmètre actuel du bilan (en vert), les recettes et dépenses générées à l’échelle de l’opération (en bleu) et les effets du projet sur l’opérateur et le territoire (en rouge). 

Matrice des effets croisés d'une opération d'aménagement : échelles et temporalités   

démarche inspirée de Les Communs dans la construction et l’aménagement, Lab2051 p.39)

Comment faire dialoguer la mesure d’impact social avec le bilan financier ? 

Ces effets sociaux, traduits en termes de bénéfices et de coûts, sont à mettre en perspective avec le bilan dans une logique de coût global. La traduction, au cours des ateliers, de ces effets en indicateurs de mesure d'impact a permis d'aborder les enjeux de la monétarisation. 

Deux pistes sont identifiées : 

• Les coûts directs de régénération à l’investissement (préservation, restauration, renaturation, etc.). Ils consistent à valoriser comptablement les efforts nécessaires pour maintenir ou restaurer le capital naturel, social, indépendamment des logiques de compensation. 
• Les coûts indirects évités correspondent aux dépenses de fonctionnement évitées. Ils estiment les bénéfices socio-économiques induits et l’efficience des choix d’aménagement et de construction. Elle consiste à comparer différents scénarios d’évolution du projet pour identifier les dépenses futures évitées grâces aux efforts sur les engagements ESG. 

Si elles parviennent à objectiver les gains à moyen long-terme, ces approches de la monétarisation ne résolvent pas les déséquilibres dépenses/recettes de court terme pour le projet de D-Side! 

À plus long terme, D-Side! illustre la manière dont les ambitions sociales d'un projet peuvent faire évoluer en profondeur les pratiques d'un aménageur : non plus seulement équilibrer un bilan, mais faire entrer le temps long et l'intérêt collectif dans les décisions d’aménagement. 

En assumant la complexité des enjeux sociaux et économiques de cette opération D-Side!, le Groupe EM2C ne cherche pas à produire un outil supplémentaire, mais à faire évoluer la grille de lecture de ses projets. Cette posture le place parmi les acteurs qui expérimentent aujourd'hui de nouveaux modèles économiques de l'aménagement, où compter autrement devient la condition pour décider autrement.   

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Ces travaux de recherche ont bénéficié du soutien de l'Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts.  Il s’appuie sur les contributions du Groupe EM2C, Elodie Labalme (directrice de la filiale Aménagement Solstice) et Cyrielle Dally (chef de projet), ainsi que du groupe SERL, William Griesi (chef de projet) et de la du Grand Projet de Ville de la Métropole de Lyon, Christophe Saphy (Directeur GPV) .

Notes

1.  Dessine-moi un quartier inclusif ! Guide de la ville inclusive, Mengrov et Groupe EM2C, Novembre 2021 

2.  Voir l’article de Thérèse Laroche et Nicolas Gillio « Quelle prise en compte des valeurs socio-écologiques dans les bilans d’aménagement ? » Blog Regard(s) d'expert(s), Caisse des Dépôts 

3.  Voir la synthèse de la chaire Aménager le Grand Paris et Lifti, Lifti, juillet 2026 URL : https://chaire-grandparis.fr/wp-content/uploads/2026/07/Forum-LIFTI-synthese-VF.pdf 

4.  Voir l’article de Bruno Morleo et Maud Ondet « De l'équilibre financier au rendement socio-écologique global : repenser le bilan d'aménagement pour transformer la fabrique urbaine » Blog Regard(s) d'expert(s), Caisse des Dépôts, 19 janvier 2026, URL : https://www.caissedesdepots.fr/eclairage/blog/articles/de-lequilibre-financier-au-rendement-socio-ecologique-global-repenser-le-bilan

5.  Lab2051, 2023, Modèle(s) économique(s) d’un aménagement durable