Quelle prise en compte des valeurs socio-écologiques dans les bilans d'opération ?

Les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) occupent une place croissante dans le secteur de l’immobilier. Les évolutions réglementaires, les attentes des investisseurs et l'urgence climatique amènent les professionnels du secteur à intégrer ces critères comme un véritable enjeu de valorisation de leurs actifs. Les bilans d’opération sont la clé pour renouveler la lecture des projets urbains à la lumière de ces enjeux. 

Pourquoi les bilans d’opération ne capturent pas les valeurs ESG ?

Penser les transitions ne peut se faire sans changer de modèle. Il est question de réinterroger ce qui fait la valeur d’un projet urbain. Or le modèle économique de l’aménagement tient à une règle comptable qui mérite d’être réinterrogée : n’a de valeur que ce qui est monnayé. Un certain nombre de limites sont héritées de ce modèle. 

• Le modèle économique de l’aménagement repose sur une logique de flux et de volume : le bilan d’opération met en regard l’ensemble des dépenses et des recettes d’investissement d’un projet. Or, la valeur sociale ou environnementale d’un projet urbaine est un ordre de grandeur de nature différente, qui ne peut pas simplement s’additionner dans un bilan. 
• Le périmètre temporel et spatial du bilan ne saisit pas les changements opérés à l’issue de l’opération et au-delà de l’opérateur. La mise en place de mesure compensatoires, ou la revitalisation d’un quartier relèvent d'une mesure de risque et de temps long. Elles portent sur une intuition de création de valeur. Le bilan d’opération, à l’inverse, ne rend compte que des équilibres financiers au cours de l’aménagement et de la construction. Dans cette logique, ce sont les conditions de rentabilisation des opérations et de leur impact sur le foncier et l’aménagement qui sont centrales dans les bilans .

L’absence de lignes clairement identifiées dans les bilans ne signifie pas que ces critères ESG ne sont pas pris en compte. Elle traduit surtout des conventions de valorisation différentes, dans lesquelles les critères ESG sont identifiés comme des surcoûts. Dans son analyse sur les bilans de ZAC, Isabelle Baraud-Serfaty (Ibicity) montre que la construction des bilans n’est pas neutre. Tout ce qui n’est pas reconnu comme « qualité » valorisable par le marché ne trouve pas de traduction directe dans les bilans . 

C’est dans cette perspective que le CEREMA, Ma Friche Urbaine et Kanopeum ont mené avec le soutien de l’Institut pour la Recherche un travail de recherche-action pour explorer l’intégration des critères ESG dans les bilans d’aménagement. Ce travail s’appuie sur l’expertise d’un « groupe miroir » constitué de chercheurs et de praticiens (laboratoire ESPI2R et PACTE, experts en investissement immobilier), chargé d’apporter un éclairage académique et technique sur ces travaux.

• Une appropriation hétérogène des critères ESG 

Les critères ESG ne sont que récemment intégrés dans la stratégie des organisations, sans être toujours bien compris et appropriés par les équipes opérationnelles comme outil de pilotage dans les opérations. Ces grilles ESG sont le fruit de démarches expérimentales, souvent construites à l’occasion de partenariats avec des investisseurs institutionnels, sur un projet jugé exemplaire. L’autre frein identifié à la diffusion des démarches ESG tient au manque de reconnaissance économique. Dans un contexte de marges réduites et de hausse des coûts de travaux, les promoteurs et aménageurs privés en particulier soulignent la difficulté à valoriser les critères ESG auprès des propriétaires fonciers. 

« l’approche ESG ancrée dans nos statuts ne nous a jamais permis de négocier un prix de terrain minoré » (extrait entretien, Président et sociétaire, promoteur privé). 

Cette absence de reconnaissance et la difficulté à croiser la performance financière avec les indicateurs ESG conduisent à des situations paradoxales, parfois à rebours des intentions initiales du projets en matière d’accessibilité, d’abordabilité ou d’impact environnemental. Ce constat rejoint des travaux récents, qui pointent une tendance à ramener ses exigences ESG à de simples surcoûts pour les instrumentaliser dans la négociation avec les pouvoirs publics. La labellisation de certaines démarches, par exemple avec le label Ecoquartier, peut conduire à la valorisation marchande d’une « valeur verte » qui augmente les prix et rend les logements moins accessibles. 

« Nos efforts sont répercutés dans les prix de vente du foncier, qui sont aujourd’hui une dépense importante » 

(extrait animation d’atelier, Directrice de filiale aménagement, groupe privé)

• Faire entrer le temps long dans l’immobilier 

Les collectivités et opérateurs font face à un dilemme de plus en plus fréquent : comment justifier des démarches à impact innovantes sans risquer d’être hors coût ou hors marché ? Dans ce difficile équilibre, les entretiens mettent en évidence le décalage trop important entre le temps de la construction et celui de la création de valeur (équivalent à celui de l’exploitation) : les effets intuités sur ce second temps n’étant pas mesurés.  

 « La démarche à impact a une série de conséquences négatives sur les bilans (..) qui ne tournent qu’avec l’addition de mètres carrés. On a besoin de temps long pour développer nos opérations, quand les acteurs concurrents font des aller-retours beaucoup plus rapides sur des actifs » 

(extrait d’entretien, Directeur Général Délégué, promoteur privé) 

• La nécessité de trouver un équilibre entre les acteurs 

La reconnaissance des critères ESG ne peut reposer sur un seul acteur. Ces critères ESG, intégrés dans une chaîne de bilans, influencent les décisions de l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur de la fabrique urbaine. Dans cette chaîne de bilans, les bénéfices produits s’observent à plusieurs échelles : le territoire, les usagers et habitants, les investisseurs ou gestionnaires, tandis que les dépenses sont principalement supportées par les aménageurs et promoteurs durant la phase d’investissement. Cette dissociation entre ceux qui financent et ceux qui bénéficient de la création de valeur expliquent en partie les difficultés à intégrer les critères ESG dans les bilans d’opération. Les promoteurs interrogés insistent sur la nécessité de construire un consensus autour des valeurs et des critères de valorisation : condition d’un partage de la valeur entre les acteurs de la fabrique urbaine. 

« Avant d'aborder la valeur extra-financière, il faudrait d'abord que les promoteurs partagent les mêmes lignes et les mêmes taux, notamment sur leurs marges et frais de gestion, dans leurs bilans. » 

(Extrait entretien, Président et sociétaire, promoteur privé SCIC)

Vers un référentiel commun de mesure d’impacts ? 

A partir de de l’analyse des exemples de PUP de D-Side! et de la Sauvegarde et des entretiens réalisés, cette étude a permis de construire une grille de 39 critères ESG organisée autour de sept entrées thématiques :

• trois environnementales : atténuation, adaptation, pratiques durables ; 
• trois sociales : valeurs locales, valeur d’usage, valeur sociale ; 
• une de gouvernance. 

Ces critères représentent l’ensemble des actions pouvant améliorer la performance ESG d’un projet urbain tout au long de son cycle de vie (de la conception, construction ou réhabilitation/rénovation, à l’exploitation). 

Cette étude ouvre de nombreuses pistes de réflexion et recommandations à destination des pouvoirs publics : l'harmonisation des référentiels et des méthodes de reporting pour le secteur de l’immobilier, la standardisation et la transparence des bilans d'opération pour réduire les asymétries d'information, ou encore la sécurisation des modèles économiques des projets à impact par des mécanismes de financement adaptés (portage foncier, fiscalité incitative). 

Ces recommandations extraites des entretiens et ateliers insistent finalement sur la nécessité d'un engagement commun entre les collectivités et les opérateurs privés, afin que les ambitions ESG ne se trouvent pas télescopées, faute d'accompagnement financier, par les contraintes économiques. 

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Ces travaux de recherche ont bénéficié du soutien de l'Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts.  Il s’appuie sur les contributions du Groupe EM2C, Elodie Labalme (directrice de la filiale Aménagement Solstice) et Cyrielle Dally (chef de projet), ainsi que du groupe SERL, William Griesi (chef de projet) et de la du Grand Projet de Ville de la Métropole de Lyon, Christophe Saphy (Directeur GPV) .

Notes

1. Voir l’article de Bruno Morleo et Maud Ondet « De l'équilibre financier au rendement socio-écologique global : repenser le bilan d'aménagement pour transformer la fabrique urbaine » Blog Regard(s) d'expert(s), Caisse des Dépôts, 19 janvier 2026, URL : https://www.caissedesdepots.fr/eclairage/blog/articles/de-lequilibre-financier-au-rendement-socio-ecologique-global-repenser-le-bilan 

2. Voir la synthèse de la chaire Aménager le Grand Paris et Lifti, Lifti, juillet 2026 URL : https://chaire-grandparis.fr/wp-content/uploads/2026/07/Forum-LIFTI-synthese-VF.pdf

3. Voir l’article de Thérèse Laroche et Nicolas Gillio « Les méthodes d’évaluation et de comptabilisation des acteurs de la production urbaine » Blog Regard(s) d'expert(s), Caisse des Dépôts 

4. Topalov C. (1974) Les promoteurs immobiliers, Mouton.

5. Topalov C. (1974) Les promoteurs immobiliers, Mouton. 

6. Baraud-Serfaty I., « Faut-il croire les bilans d’aménagement ?’ » Article Ibicity, 8 novembre 2022.

7. Lab2051, 2023, Modèle(s) économique(s) d’un aménagement durable 

8. Baraud-Serfaty I., « Faut-il croire les bilans d’aménagement ?’ » Article Ibicity, 8 novembre 2022. 

9. Taburet A., Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain, Thèse en sociologie, Le Mans Université, 2012.

10. Chauvel H. (2026 à paraître) « La marchandisation d’un label écologique par les acteurs immobiliers : les logements en ’EcoQuartier’ », Géographie, économie, société 

11. Taburet, A. (2012). Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain [Thèse de doctorat, Le Mans Université].

12. Chauvel H. (2026 à paraître) « La marchandisation d’un label écologique par les acteurs immobiliers : les logements en ’EcoQuartier’ », Géographie, économie, société