Méthodes d’évaluation et de comptabilisation des acteurs de la production urbaine

Alors que les acteurs de la fabrique urbaine restent confrontés à une question : « comment faire entrer dans un bilan d'opération des valeurs qui, par nature, ne se comptent pas en euros ? », plusieurs approches d'évaluation et de comptabilisation sont mobilisées aujourd'hui par les collectivités, aménageurs et promoteurs. Loin d'être neutres, ces méthodes traduisent des conceptions différentes de ce qui fait valeur d’un projet, de sa valorisation et de son partage. 

Vers la prise en compte des enjeux de transition 

Le développement durable et plus récemment les transitions écologiques et sociales sont deux notions qui se sont imposées comme cadres de référence de l’action publique et des stratégies d’investissement. Quand les transitions renvoient à une forme de militance inspirée du mouvement des Transition towns et portées à l’agenda politique français depuis 2017, le développement durable renvoie à un agenda diplomatique amendé au fil des Conférences des Parties.  

Si cette évolution a transformé au cours de cette dernière décennie la manière de concevoir, d’aménager et de construire la ville, les nombreuses limites au financement de l’aménagement interrogent sur l’intégration de ces nouveaux paramètres dans les décisions économiques. 

• Quelles sont les valeurs sociales et écologiques d’un projet urbain ? 
• Quels défis se posent dans l’arbitrage de ces valeurs avec l’ensemble des acteurs de la fabrique de la ville ? 

Ces questions ont conduit à un foisonnement d'outils de mesure (ACV, bilan carbone, ISS, Ibest, etc.), sans qu’aucun ne garantisse une reconnaissance économique. D'où le besoin d'unités de mesure partagées et capables de s’imposer face au bilan financier.

L'idée de faire dialoguer les impacts socio-environnementaux avec le bilan économique n'est pas nouvelle. Les travaux de recherche actuels sur le sujet oscillent entre deux lectures des bilans : 

• La première dite en « bilan coloré » relie chaque ligne du bilan à un impact sous forme de bonus ou de malus. 
• La seconde dite en « bilan élargi » ajoute des lignes supplémentaires au bilan pour intégrer l’ensemble des aspects sociaux et environnementaux d'un projet depuis la phase d’investissement et jusqu’à la phase d’exploitation. 

Ces deux niveaux de lecture complémentaires s’inscrivent dans différentes logiques comptables, selon qu’on cherche à éclairer les arbitrages politiques sur les impacts d’un projet ou à guider les choix des investisseurs et gestionnaires sur les coûts-bénéfices générés.  

Quelles approches comptables de la transition ?  

Les approches comptables de la transition sont encore tâtonnantes. Au-delà de la complexité du sujet, les tentatives de co-production d’indicateurs de mesure d’impact convoquent un certain nombre d’enjeux de gouvernance, de partage de la valeur, de financement, etc. Les acteurs de la fabrique urbaine abordent la pluralité de ces enjeux à partir de trois approches comptables expérimentales : 

• les évaluations socio-économiques (ESE), monétarisent des effets sur un horizon temporel de moyen à long terme à partir de valeurs de référence dans une perspective d’aide à la décision publique ; 
• les expérimentations telles que la « charge foncière verte » et les « bilans de transition foncière » intègrent les valeurs de la nature et du foncier non aménagé en donnant un prix aux espaces naturels au même titre que les droits à bâtir dans un bilan d’opération. Cette approche monétarise les efforts de renaturation pour que l’opération soit neutre en carbone ; 
• les méthodes de comptabilité des organisations en application du reporting extra-financier européen (CSRD) et de la comptabilité écologique héritée du modèle CARE. Ces méthodes de comptabilité multicapitaux (sociaux et environnementaux) évaluent les coûts réels de restauration et de préservation des capitaux dégradés par un aménagement. 

Ces méthodes reposent sur des conceptions différentes de la valeur. Elles se différencient par la manière dont elles envisagent la possibilité de substituer un capital à un autre. Les évaluations socio-économiques et les bilans de transitions, relèvent d'une approche de la « soutenabilité faible », qui admet la substituabilité entre les capitaux naturels et les capitaux financiers. A l’inverse, la comptabilité multicapitaux retient l’hypothèse de « soutenabilité forte » et de non-substituabilité des capitaux. 

Cette distinction se retrouve dans les choix de méthode de valorisation monétaire utilisés pour inscrire ces valeurs socio-écologiques dans les bilans. Les approches de soutenabilité faible envisagent une internalisation des externalités par leur monétisation en s’appuyant sur des valeurs hédoniques ou de marché : un espace vert augmente l'attractivité d'un quartier et mécaniquement la valeur des logements. La seconde piste de monétarisation part d'une logique de dette écologique. Elle évalue, dans le bilan, le budget nécessaire pour préserver ou restaurer les capitaux dégradés par le projet d’aménagement. 

D'autres comptabilités font un choix plus radical. Plutôt que de monétariser, elles proposent de conserver une lecture qualitative des indicateurs. L’exemple le plus parlant est la traduction en hectares de superficies artificialisées, plutôt qu’en euros. Cette lecture défendue par la comptabilité écologique plaide pour ne pas tout rapporter à une unité de compte monétaire. 

Quelles contributions de la soutenabilité forte aux bilans d'opération ?

L'approche de la soutenabilité forte est sans doute la plus adaptée aux transitions. Elle change la logique comptable pour transformer l'acte d'aménager et de construire, en considérant ce qui est consommé comme ressource comme un capital à préserver. 

Les expérimentations actuelles de cette approche montrent que le point de départ n'est pas le budget du projet, mais l'identification des ressources impactées et de leur état de référence. Les bilans intègrent les dépenses des actions d'évitement et de préservation à mettre en œuvre, sur la base d’une enveloppe « dette écologique ». C'est le chemin qu'empruntent aujourd'hui plusieurs collectivités, promoteurs et aménageurs. La question du coût intervient en parallèle des sujets environnementaux et du sociaux, qui se traduit par un suivi annuel de la trajectoire d’évolution sur les engagements de leur feuille de route. 

Reste à savoir quelle instance définit le bon état des ressources environnementales et sociales. Sur le volet environnemental, la comptabilité écologique s'appuie le plus souvent sur des seuils réglementaires et scientifiques connus. Ce sont les normes reprises par les certifications (HQE, BREEAM, etc.) et les obligations de suivi qu’imposent la taxonomie verte sur le carbone, l’énergie et le réemploi. Sur le volet social, les critères sociaux sont plus disparates : l'analyse des besoins sociaux et les documents d'urbanisme locaux rappellent les principes de mixité sociale, de confort d’usage et de bien-être des occupants, d'accessibilité des bâtiments et d’ancrage local des projets. 

Ces différentes expérimentations comptables ont le mérite de replacer la question de la légitimité des valeurs au centre du débat. Sur les aspects environnementaux, la réponse bien que traitée par les obligations réglementaires est loin d’être tranchée. Sur les aspects sociaux, cette question reste ouverte. C'est sans doute là que se joue la prochaine étape : s'accorder collectivement sur ce qui, dans un projet urbain, mérite d'être compté et de la manière dont il peut être compté. 

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Ces travaux de recherche ont bénéficié du soutien de l'Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts.  Il s’appuie sur les contributions du Groupe EM2C, Elodie Labalme (directrice de la filiale Aménagement Solstice) et Cyrielle Dally (chef de projet), ainsi que du groupe SERL, William Griesi (chef de projet) et de la du Grand Projet de Ville de la Métropole de Lyon, Christophe Saphy (Directeur GPV) 

Notes

1. Boissonnade, J. (dir.). (2015). La ville durable controversée. Petra. 

2. Brown, L., Blain, J., & Malbrel, A. (2025). TransitionS et opérateurs urbains. Dans Zoom recherche. Mis en ligne le 22 janvier 2025, Cahiers ESPI2R, consulté le 22 juillet 2026. DOI : 10.65592/espi2r.1633

3. ENTPE (2023, 17 novembre). 1er forum des indicateurs de la transition écologique et solidaire : débats autour de 6 outils de mesure des impacts environnementaux

4. Lab2051 (2023). Modèle(s) économique(s) d'un aménagement durable

5. Chaire Aménager le Grand Paris et LIFTI (2026, juillet). Synthèse du 2e Forum LIFTI : Les valeurs socio-écologiques en aménagement, quelles prises en compte ?

6. France Stratégie (2022, mars). Référentiel méthodologique de l’évaluation socioéconomique des opérations d’aménagement urbain : Rapport du groupe de travail présidé par Sabine Baïetto-Beysson. Lien URL : https://www.strategie-plan.gouv.fr/publications/referentiel-methodologique-de-levaluation-socioeconomique-operations-damenagement

7. EPFIF (2019, Juillet). Programme Pluriannuel d’Intervention 2021-2025 « faire de l’action foncière un levier de la transformation écologique en Ile-de-France », consulté le 22 juillet 2026 

8. Institut de la Transition Foncière (ITF) (2025). Bilan de transition foncière : financer la régénération urbaine et la sobriété foncière. 

9. Rambaud, A., & Richard, J. La méthode CARE (Comprehensive Accounting in Respect of Ecology). CERCES

10. Victor Counillon. Collectivités Territoriales & C.A.R.E. : De l’ontologie des systèmes d’information comptable à la planification écologique. Philosophies comptables, pour recomposer un monde écologique, May 2025, Cerisy La Salle, Centre culturel international de Cerisy, France. ⟨hal-05319313⟩