article CD'enjeux 24 avr. 2020

La foncière : un outil ancien qui connaît une nouvelle jeunesse en Cœur de Ville

Bouleversement des modes de consommation, glissement de zones commerciales et de l’habitat en périphérie, dissociation grandissante entre lieux de résidence, lieux de consommation et lieux d’emplois sous l’effet de l’extension urbaine, impacts écologiques associés à cet étalement urbain : la dévitalisation de certains centres-villes est aujourd’hui au cœur d’une littérature universitaire abondante et ses causes semblent désormais identifiées.

Les EPL : des outils pertinents pour passer de la stratégie à une mise en œuvre « sur mesure »

Si le taux de vacance commerciale est un baromètre pertinent pour cerner la dévitalisation, cette dernière demeure une problématique protéiforme avec des origines et des conséquences qui échappent au champ strict de l’activité commerciale. C’est pourquoi, bâtir une stratégie globale de reconquête commerciale en cœur de ville nécessite un travail préalable de diagnostic, visant à identifier non seulement les services et commerces attendus mais aussi les leviers opérationnels à mobiliser en matière d’aménagement urbain, d’accessibilité, de réglementation et de restructuration immobilière.

Outre cette vision globale, le sur-mesure est un principe d’intervention incontournable au regard de la diversité des trajectoires économiques, démographiques et territoriales des villes moyennes, et partant, de situations propres auxquelles elles aboutissent, lesquelles ne peuvent être traitées de manière uniforme.

Pour apporter une réponse globale, adaptée et durable à la dévitalisation économique des centres-villes, désormais au centre des préoccupations depuis le lancement du Programme Action Cœur de Ville qui concerne 222 collectivités petites et moyennes, les entreprises publiques locales qu’elles prennent la forme de SEM, de SPL ou de SEMOP s’avèrent des outils pertinents.

 

Des leviers au service d’une dynamique locale

Une constante demeure cependant : des ressources budgétaires contraintes, obligeant les projets portés par les collectivités à faire appel à des moyens extérieurs.

De ce point de vue, l’intérêt des SEM par rapport aux SPL réside dans l’hybridation des moyens publics et privés, une particularité présente dans leur ADN depuis leur création dans les années 50.  Les SEM ont développé une expertise et des compétences opérationnelles à même de conduire des opérations de reconquête et de reconversion urbaine, en particulier en ayant la capacité à porter en direct, ou via des filiales dédiées, du foncier et de l’immobilier en vue de sa restructuration et sa remise en marché. Ces SEM offrent ainsi une perspective aux collectivités souhaitant se donner des moyens concrets d’assurer le maintien et la consolidation de l’activité économique en centre-ville.

En effet, ces structures constituent des véhicules intéressants, susceptibles d’engager des chantiers tenant à l’adaptation du foncier, à la consolidation de l’offre de logements et à la reconfiguration de l’immobilier commercial et d’activité au sein de centres-villes fragilisés.

 

Une appétence renouvelée pour ces outils

La mise à l’agenda politique de la crise des Cœurs de Ville a redonné un intérêt considérable au secteur de l’économie mixte. Ainsi, pour l’année 2019, plus de 80 projets de création ou de développement SEM ou de filiales de SEM foncières ont été recensés au sein des 222 villes du Programme Action Cœur de Ville, dont une dizaine ont été accompagnés par des solutions d’investissement proposées par la Banque des Territoires.

La Banque des Territoires, en tant qu’actionnaire et/ou prêteur, peut s’engager aux côtés des collectivités soit dans la consolidation en fonds propres de SEM existantes et/ou dans la constitution de filiale de SEM. Elle peut aussi participer à la création d’une SEMOP dans le cadre d’un projet d’aménagement global et sur un périmètre urbain identifié, sous réserve que le projet d’aménagement global réponde bien à la définition d’objet unique.

Le périmètre d’intervention de ces sociétés foncières ainsi que leur objet est propre à chaque territoire parce que nous l’affirmons, chaque dynamique territoriale est singulière et nécessite d’être accompagnée en fonction de besoins spécifiques bien identifiés. L’économie mixte, outil créé à l’initiative des collectivités peut ainsi être utilement mobilisée en cœur de ville pour réaménager les espaces publics, intégrer des mobilités douces, structurer le commerce, les services, les équipements de proximité, pour requalifier les étages vacants et développer le logement en centre-ville, ou encore anticiper les mutations et le renouvellement du tissu économique et immobilier.

 

Des foncières dédiées à la revitalisation des centres-villes

L’intervention de la Banque des Territoires permet d’accompagner la redynamisation des cœurs de ville en privilégiant la structuration de l’outil le plus opérationnel dans chaque territoire. Différents formats de sociétés foncières co-existent aujourd’hui au service des Cœurs de Ville : depuis la foncière régionale, en capacité de mutualiser des moyens financiers complémentaires (fonds régionaux, fonds européens) jusqu’à la microfoncière répondant à un besoin spécifique local.

La force de ces structures n’en demeure pas moins de « mettre en musique » une partition globale en termes d’actions de redynamisation des Cœurs de Ville dans une logique multi-activités intégrant à la fois les questions de logement, d’activité économique, sociale et culturelle, de bureaux, de commerces voire de mobilité urbaine et de stationnement.  

Parce que ce sont des entreprises, ces SEM et filiales de SEM ont vocation à être viables sur le plan économique. D’où l’attention portée au montage de projet via l’accompagnement d’étude de marché sécurisant et fiabilisant leur modèle économique. En 2019, ce sont en conséquence plus de 11 millions d’euros qui ont été investis dans ces sociétés foncières dédiées à la revitalisation des cœurs de villes.  A noter que de façon exceptionnelle et dans le respect de la réglementation relative aux aides d’Etat, une subvention d’investissement d’équilibre peut être demandée aux partenaires publics.

Très concrètement, les SEM ou leurs filiales foncières permettent d’acquérir des locaux et des espaces en centre-ville, de les réhabiliter et d’y installer des entreprises, des commerces et même des logements à titre transitoire.

A Belfort, la société SEMAVILLE, société foncière commerciale, a ainsi été créée avec l’objectif prioritaire de racheter des espaces sur un axe stratégique du centre-ville - l’avenue Jean Jaurès – et de les destiner aux commerçants à des loyers attractifs.

Autre exemple à Angoulême, la création de la SAS Immobilière Charente, filiale de la SEM Territoire Charente répond la volonté du département et des autres collectivités locales de se doter d’un outil souple, qui peut se porter acquéreur de locaux en centre-ville, pour les réhabiliter et les proposer à des entreprises et des commerces, avec le souci d’ancrer les conditions de la création de richesse en centre-ville.