Innover face à la raréfaction du foncier économique

Le constat est sans appel : les ressources foncières économiques continuent de se raréfier à un rythme préoccupant. Dans le livre blanc « La dissociation foncier-bâti – garantir une ressource foncière renouvelable et abordable pour le développement économique », publié par le groupe SCET, les chiffres révèlent l’ampleur du défi : d’ici 2030, 93 % des parcs d’activités seront saturés, tandis que 64 % des entreprises redoutent de devoir abandonner leurs projets de développement faute de foncier disponible.

Des signaux encourageants émergent

Ce contexte de tension, bien que préoccupant, peut aussi être vu comme un catalyseur d’innovations. Des signaux positifs émergent déjà sur le territoire : entre 2010 et 2023, l’efficacité de la consommation foncière pour le développement économique a progressé de 30 %. Cette amélioration témoigne d’une prise de conscience progressive des acteurs.

Par ailleurs, 62 % des professionnels estiment que les enjeux de sobriété foncière sont désormais intégrés dans leurs pratiques de l’aménagement. Plus révélateur encore, un quart des intercommunalités envisagent désormais des modèles innovants fondés sur la location ou la dissociation foncière marquant une véritable évolution des mentalités

Le bail à construction : sortir de la logique spéculative

Dans ce contexte, le livre blanc entend accompagner les acteurs du développement économique local — collectivités, entreprises, investisseurs… — dans la compréhension d’un nouveau paradigme et l’exploration d’un levier concret pour repenser l’aménagement : la dissociation entre le foncier et le bâti.

Le premier axe exploré repose sur le recours au bail à construction. Ce dispositif juridique permet aux collectivités de sortir de la logique spéculative, en assurant la disponibilité de terrains attractifs sans pour autant céder leur propriété. Il s’agit d’opérer une transformation fondamentale : passer d’un foncier à vendre à un foncier à valoriser.

Le cœur du modèle repose sur des clauses contractuelles précises insérées dans le bail, qui donnent aux collectivités les moyens concrets de réguler les prix, de piloter les usages économiques selon leurs priorités, de préserver la qualité des implantations et d’éviter la dégradation progressive des fonciers.

Trois exemples territoriaux révélateurs

Des exemples concrets sont décryptés afin de montrer l’intérêt du bail à construction tant par sa permissivité que par la garanti d’un retour sur investissement durable pour les collectivités :

• Francazal (Toulouse) : un campus des mobilités sur site militaire : la Métropole a fait le choix de conserver la propriété d’un site stratégique militaire pour accueillir un campus des mobilités innovantes. L’analyse de cette opération a mis en évidence un point clé : pour garantir la rentabilité du montage, tant pour la collectivité que pour le preneur, les baux doivent s’inscrire sur une durée de 30 à 40 ans. La durée exacte, tout comme le montant de la redevance, dépendra toutefois des caractéristiques du projet, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une opération de réhabilitation, chaque situation nécessite un calibrage particulier.
• Saint-Cyr-en-Val (Loiret) : rendre viable une opération déficitaire : dans le Loiret, la dissociation a permis de rendre viable une opération initialement déficitaire en réduisant l’effort d’investissement privé. Dans le cadre de la ZAC de la Saussaye, la SCET/ Ville en Œuvre a orienté la métropole d’Orléans vers une maitrise foncière de long terme, permettant ainsi une limitation du coût de l’opération, pour en favoriser sa réussite commerciale.
•  Vénissieux (Métropole de Lyon) : un Village d’Artisans en quartier prioritaire : un Village d’Artisans dans un quartier prioritaire a pu voir le jour grâce à un bail à construction avec un opérateur privé. Le montage avec dissociation du foncier et du bâti a permis à la Métropole de Lyon de conserver la maîtrise sur le foncier : elle retrouvera la propriété du terrain et des constructions à l’échéance du bail.

Un modèle économique plus résilient

Le bail à construction se révèle être un outil particulièrement pertinent pour construire un modèle économique capable de s’adapter aux contraintes des opérations complexes. En permettant un meilleur partage des risques entre acteurs publics et privés, ce montage favorise des conditions d’accès plus abordables pour les entreprises tout en garantissant aux collectivités un retour sur investissement progressif grâce à la perception d’une redevance. Là où l’équation économique traditionnelle semblait définitivement bloquée, cette approche ouvre la voie à de nouveaux équilibres plus durables.

Pour réussir, cette approche exige bien plus qu’un simple changement juridique : elle nécessite une vision stratégique, une ingénierie fine et un engagement politique clair. Au-delà d’une simple astuce juridique, cet outil permet véritablement de faire passer le foncier du statut de simple à celui de levier stratégique.

Enfin, le livre blanc souligne l’importance cruciale de plusieurs facteurs :

• La pédagogie auprès de l’ensemble des parties prenantes,
• La souplesse contractuelle adaptée aux spécificités locales,
• L’anticipation financière sur le temps long.

Le succès passe aussi par la capacité à standardiser les solutions constructives et à mutualiser efficacement les fonctions dans les zones d’activités, tout en conservant une écoute attentive des réalités de terrain et des besoins concrets des entreprises.

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